Pour les retraités à la recherche d’un revenu de placement et d’une protection contre l’inflation, les fiducies de placement immobilier peuvent constituer une solution.

Les FPI, comme on les appelle, sont des sociétés qui possèdent et/ou exploitent des propriétés telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des complexes d’appartements et des entrepôts. Bien qu’ils comportent plus de risques que certains autres investissements productifs de revenu, tels que les obligations du Trésor, ils paient des dividendes et peuvent être très performants dans des environnements inflationnistes.

« En général, les FPI ont tendance à bien se comporter en période d’inflation, simplement en raison de leur capacité à augmenter les loyers et à répercuter ensuite ce revenu sur [shareholders] », a déclaré le planificateur financier agréé Marco Rimassa, président de CFE Financial à Katy, au Texas.

L’inflation est devenue une préoccupation centrale pour les investisseurs, avec l’indice des prix à la consommation – qui mesure le coût d’un large panier de biens et services – en hausse de 6,8% en novembre par rapport à l’année précédente. Il s’agit du rythme d’inflation le plus rapide depuis 1982.

Environ 1,6 billion de dollars sont investis dans des FPI américaines, selon Morningstar Direct. En raison de leur structure juridique, les FPI sont tenues de verser 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Ces paiements sont généralement effectués trimestriellement ou mensuellement, a déclaré Rimassa.

Le rendement moyen des dividendes des FPI avoisine les 3%, selon les données d’octobre du groupe industriel NAREIT. Cela se compare au rendement de 1,42% de l’obligation du Trésor à 10 ans.

Depuis le début de l’année, l’indice Morningstar US REIT a affiché un rendement de 33,3 %. Cela se compare à un gain de 27,2 % de l’indice S&P 500 depuis le début de l’année (jusqu’au 10 novembre).

Cependant, tous les FPI n’ont pas les mêmes performances, quelle que soit l’inflation.

« Cela dépend de l’activité sous-jacente », a déclaré Kevin Brown, analyste de Morningstar. « Il y a beaucoup de secteurs différents et ils fonctionnent sur leurs propres fondamentaux. »

Par exemple, ce qui motive le succès d’un hôtel est différent des facteurs pour, disons, une résidence pour personnes âgées ou un entrepôt.

« Vous ne pouvez pas penser qu’une société immobilière est similaire à toutes les autres », a déclaré Brown.

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Pourtant, comme les loyers et la valeur des propriétés ont tendance à augmenter lorsque les prix augmentent, les FPI dont les propriétés sont en mesure de capitaliser sur cela peuvent fournir une couverture contre l’inflation.

Par exemple, les hôtels peuvent augmenter le prix des chambres, ou les immeubles d’appartements peuvent augmenter les loyers plus facilement à mesure que les locataires changent de place. Et des revenus de FPI plus élevés signifient généralement des paiements de dividendes plus importants aux actionnaires.

Les FPI dont les propriétés concluent des contrats de location à plus long terme avec des locataires – par exemple, des détaillants dans des centres commerciaux – ont généralement des augmentations annuelles intégrées qui sont basées sur le mouvement de l’indice des prix à la consommation. Cependant, ces augmentations de loyer ont également tendance à limiter l’ampleur d’un saut, ce qui signifie que l’inflation pourrait dépasser ces augmentations.

Néanmoins, a déclaré Rimassa, « même si les augmentations de loyer ne sont pas en mesure de suivre le rythme de l’inflation à court terme, les valeurs des propriétés continuent généralement d’augmenter ».

Le moyen le plus simple d’obtenir une exposition à de nombreuses FPI à la fois consiste à utiliser un fonds commun de placement ou un fonds négocié en bourse qui investit dans ces sociétés immobilières. Du point de vue des actions du portefeuille, environ 10 % de votre allocation d’actions pourraient aller aux FPI, a déclaré Rimassa.

Il convient de noter que si vous détenez des FPI en dehors d’un compte de retraite fiscalement avantageux, leur imposition peut devenir délicate.

En règle générale, les dividendes sont assujettis aux taux d’imposition ordinaires, bien que vous puissiez bénéficier d’une déduction de 20 % sur une partie du revenu. Parce que cela peut être compliqué, il serait sage de se faire conseiller par un conseiller fiscal.