Les propriétaires américains sont riches en maisons, assis sur un montant record de la valeur nette de leur maison.

Cependant, profiter de tout cet argent supplémentaire devient plus difficile à mesure que les taux d’intérêt augmentent.

La flambée de la demande de logements au cours de la dernière année et demie, due en grande partie à la pandémie, a fait grimper les prix des maisons. L’offre n’était tout simplement pas suffisante pour répondre à la demande. Les prix ont maintenant grimpé de près de 20 % par rapport à il y a un an.

En conséquence, les propriétaires ont gagné une quantité massive de capitaux propres exploitables – la somme que les emprunteurs peuvent généralement retirer de leur maison tout en laissant au moins 20 % comme coussin. À la fin du troisième trimestre, les emprunteurs disposaient d’un montant record de 9 400 milliards de dollars de valeur nette immobilière exploitable collectivement, soit une moyenne de 178 000 $ par emprunteur, selon Black Knight, une société de données et d’analyses hypothécaires.

Cela représente un bond de 32% d’une année sur l’autre.

Au fur et à mesure que les liquidités disponibles augmentaient, les emprunteurs ont retiré la valeur nette de leurs maisons au cours du troisième trimestre au taux le plus élevé en 14 ans. C’était relativement peu coûteux pour eux car les taux hypothécaires étaient bas à l’époque, le taux moyen sur 30 ans étant fixé à moins de 3 %, selon Mortgage News Daily.

Aujourd’hui, les taux ont dépassé les 3 % et devraient encore augmenter alors que la Réserve fédérale ralentit ses achats d’obligations adossées à des créances hypothécaires. Au fur et à mesure que les taux augmentent, un refinancement cash-out devient moins attrayant car de nombreux emprunteurs devraient refinancer à un taux plus élevé qu’ils ne l’ont actuellement.

À l’heure actuelle, 24 % de toutes les hypothèques de premier rang ont un taux d’intérêt inférieur à 3 %, selon Black Knight.

Les emprunteurs peuvent contracter une marge de crédit sur valeur domiciliaire, qui est un deuxième privilège, mais ceux-ci ont généralement des taux d’intérêt variables, ce qui signifie qu’ils peuvent augmenter ou diminuer. Certains prêteurs offriront des durées fixes plus courtes, mais toutes les lignes sur valeur domiciliaire ont une période de prélèvement et une période de remboursement.

Ainsi, les emprunteurs peuvent utiliser cette marge de crédit pendant, disons, 10 ans, mais après cette période, ils doivent commencer à rembourser l’argent. Ils doivent payer des intérêts sur l’argent qu’ils retirent pendant la période de tirage.

Passer de la période de prélèvement à la période de remboursement peut également être un choc pour le portefeuille des emprunteurs, car ils doivent payer à la fois des intérêts et du capital.

« Vous devez prendre en compte l’ensemble de la situation : montant actuel de la dette et taux d’intérêt associés, combien vous souhaitez emprunter, offres de taux HELOC par rapport aux taux de retrait, calendrier de remboursement de la dette supplémentaire, etc.  » a déclaré Andy Walden, vice-président des études de marché chez Black Knight. « Pour prendre la meilleure décision, les propriétaires doivent analyser les chiffres dans les deux sens et voir ce qui est le plus logique pour leur cas particulier. »

Parfois, il est logique que les emprunteurs procèdent à un refinancement en espèces de leur hypothèque principale, même si le taux qu’ils obtiennent est supérieur au taux qu’ils ont actuellement.

« Si les propriétaires recherchent une structure définie pour rembourser leurs dettes, comme les cartes de crédit, il est souvent judicieux sur le plan financier de prendre un taux d’intérêt légèrement plus élevé grâce à un refinancement en espèces pour consolider et éliminer immédiatement les intérêts qui sont souvent de quatre à cinq fois plus », a déclaré Matthew Weaver, vice-président de CrossCountry Mortgage.

Retirer de l’argent de la maison pour investir dans autre chose avec un rendement plus élevé pourrait également renforcer les arguments en faveur d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Les emprunteurs doivent examiner les risques potentiels et les rendements de cet investissement, qu’il s’agisse d’actions, de crypto-monnaie ou même d’une maison d’investissement, et le comparer au coût supplémentaire de la dette.

« Je recommanderais une marge de crédit lorsque le besoin financier est à court terme et qu’il existe un plan défini pour le rembourser au cours des 24 à 36 prochains mois », a ajouté Weaver. « L’avantage de la ligne de crédit est qu’elle est flexible avec un faible coût initial, mais l’inconvénient est que la plupart ont un taux d’intérêt variable qui changera et augmentera probablement avec le temps. »

Depuis la crise financière de 2007-2008, les emprunteurs ont fait preuve d’une extrême prudence lorsqu’ils ont retiré de l’argent de leur logement. Les prix des maisons ont tellement chuté qu’un grand nombre d’emprunteurs ont plongé sous l’eau sur leurs prêts immobiliers, en raison de plus que la valeur des propriétés.

Il est peu probable que cela se produise aujourd’hui, car la souscription de prêts hypothécaires est beaucoup plus stricte et les emprunteurs ont beaucoup de valeur nette de leur maison.

Les prix des maisons devraient également augmenter l’année prochaine, mais le gain devrait être plus faible qu’ils ne l’étaient cette année, car de plus en plus de maisons arrivent sur le marché et les taux d’intérêt augmentent. Les emprunteurs devraient pouvoir retirer de l’argent de leur maison en toute sécurité maintenant, mais plus le coussin de valeur nette qu’ils laissent dans la maison est important, moins ils prennent de risques.