Alors que les taux d’intérêt augmentent, il peut être tentant pour les acheteurs de maison d’explorer les prêts hypothécaires à taux variable.

L’attrait d’un ARM, comme on l’appelle, peut être le taux d’intérêt initial inférieur par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe traditionnel de 30 ans. Cependant, ce taux peut changer sur la route – et pas nécessairement en votre faveur.

« Il y a beaucoup de variabilité dans les termes spécifiques quant à combien les taux peuvent augmenter et à quelle vitesse », a déclaré le planificateur financier certifié David Mendels, directeur de la planification chez Creative Financial Concepts à New York. « Personne ne peut prédire ce que les taux feront, mais une chose est claire – il y a beaucoup plus de place à la hausse qu’à la baisse. »

Les taux d’intérêt restent bas d’un point de vue historique, mais ils ont augmenté dans un marché du logement qui pose déjà des problèmes d’abordabilité pour les acheteurs. Le prix catalogue médian d’une maison aux États-Unis est de 405 000 $, en hausse de 14 % par rapport à il y a un an, selon Realtor.com.

Le taux fixe moyen sur une hypothèque de 30 ans est de 4,67 %, contre moins de 3 % en novembre et le plus élevé depuis fin 2018, selon la Federal Reserve Bank of St. Louis. En comparaison, le taux d’introduction moyen sur un ARM populaire est de 3,5 %.

Avec ces prêts hypothécaires, le taux d’intérêt initial est fixé pour une durée déterminée.

Après cela, le taux pourrait monter ou descendre, ou rester inchangé. Cette incertitude fait d’un ARM une proposition plus risquée qu’un prêt hypothécaire à taux fixe. Cela est vrai que vous utilisiez un ARM pour acheter une maison ou pour refinancer un prêt sur une maison que vous possédez déjà.

Si vous explorez un ARM, il y a quelques choses à savoir.

Pour commencer, considérez le nom de l’ARM. Pour un soi-disant 5/1 ARM, par exemple, le taux d’introduction dure cinq ans (le « 5 ») et après cela, le taux peut changer une fois par an (le « 1″).

Certains prêteurs proposent également des ARM avec un taux d’introduction d’une durée de trois ans (un ARM 3/1), de sept ans (un ARM 7/1) et de 10 ans (un ARM 10/1).

En plus de savoir quand le taux d’intérêt pourrait commencer à changer et à quelle fréquence, vous devez savoir combien cet ajustement pourrait être et quel pourrait être le taux maximum facturé.

« Ne pensez pas seulement en termes d’augmentation de 1% ou 2% », a déclaré Mendels. « Pourriez-vous faire face à une augmentation maximale ?

Les prêteurs hypothécaires utilisent un indice et ajoutent un point de pourcentage convenu (appelé la marge) pour arriver au taux total que vous payez. Les références couramment utilisées incluent le Libor à un an, qui signifie le taux interbancaire offert à Londres, ou le rendement hebdomadaire du bon du Trésor à un an.

Ainsi, si l’indice utilisé par le prêteur est de 1 % et que votre marge est de 2,75 %, vous paierez 3,75 %. Après cinq ans avec un ARM 5/1, si l’indice est à, disons, 2 %, votre total serait de 4,75 %. Mais si l’indice est à, disons, 5 % après cinq ans ? Que votre taux d’intérêt puisse augmenter autant dépend des termes de votre contrat.

Un ARM est généralement assorti de plafonds sur l’ajustement annuel et sur la durée du prêt. Cependant, ils peuvent varier d’un prêteur à l’autre, ce qui rend important de bien comprendre les conditions de votre prêt.

• Capuchon de réglage initial. Ce plafond indique de combien le taux d’intérêt peut augmenter la première fois qu’il s’ajuste après l’expiration de la période de taux fixe. Il est courant que ce plafond soit de 2 %, ce qui signifie qu’au premier changement de taux, le nouveau taux ne peut pas être supérieur de plus de 2 points de pourcentage au taux initial pendant la période de taux fixe.
• Plafond d’ajustement ultérieur. Cette clause indique de combien le taux d’intérêt peut augmenter dans les périodes d’ajustement qui suivent. Ce nombre est généralement de 2 %, ce qui signifie que le nouveau taux ne peut pas être supérieur de plus de 2 points de pourcentage au taux précédent.
• Plafond d’ajustement à vie. Ce terme signifie de combien le taux d’intérêt peut augmenter au total sur la durée du prêt. Ce plafond est souvent de 5 %, ce qui signifie que le taux ne peut jamais être supérieur de 5 points de pourcentage au taux initial. Cependant, certains prêteurs peuvent avoir un plafond plus élevé.

Un ARM peut avoir du sens pour les acheteurs qui prévoient de déménager avant l’expiration de la période de taux initiale. Cependant, comme la vie se passe et qu’il est impossible de prédire les conditions économiques futures, il est sage d’envisager la possibilité que vous ne puissiez pas déménager ou vendre.

« Je serais également inquiet si vous faites un ARM avec un faible acompte », a déclaré Stephen Rinaldi, président et fondateur de Rinaldi Group, un courtier en hypothèques. « Si le marché se corrige pour une raison quelconque et que la valeur des maisons baisse, vous pourriez être sous l’eau sur la maison et incapable de sortir de l’ARM. »

Rinaldi a déclaré que les ARM ont tendance à avoir le plus de sens pour les maisons plus chères, car le montant économisé avec le taux initial peut atteindre des milliers de dollars par an.

« La différence entre 3,5 % et 5 % peut être de 400 $ par mois », a déclaré Rinaldi. « Sur un ARM 7/1, cela pourrait signifier économiser 5 000 $ par an ou 35 000 $ au total, donc je peux voir la logique là-dedans. »

Pour une hypothèque inférieure à environ 200 000 $, les économies sont moindres et ne valent peut-être pas la peine de choisir un ARM plutôt qu’un taux fixe, a-t-il déclaré.

« Je ne pense pas que cela vaille la peine de prendre le risque d’économiser environ 100 dollars par mois », a déclaré Rinaldi.