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Je dis toujours aux gens que l’immobilier a le potentiel d’être un excellent investissement. Mais commencer peut être intimidant.
En tant qu’investisseur immobilier depuis huit ans, j’ai trouvé que la clé est de faire de petits pas. Lorsque j’ai commencé à investir à 23 ans, je me suis fixé un objectif modeste de gagner un peu d’argent supplémentaire en plus de mon salaire d’ingénieur avec un ou deux immeubles locatifs.
Aujourd’hui, je possède 61 logements locatifs qui ont rapporté l’an dernier 431 000 $ en revenus locatifs. Je suis également coach immobilier à Roofstock Academy. Je travaille principalement dans une camionnette convertie dans laquelle ma femme et moi vivons. Lorsque nous ne voyageons pas à travers les États-Unis dans notre camionnette, nous restons dans notre maison en duplex en Californie.
Grâce à ses flux de revenus flexibles, Michael Albaum et sa femme passent une partie de l’année à vivre et à voyager à travers les États-Unis dans leur van aménagé.
Photo: Michael Albaum
Après avoir payé mes hypothèques, mes impôts fonciers, mes frais de gestion et d’entretien immobiliers, je gagne environ 6 000 $ par mois en revenus passifs de mon portefeuille immobilier.
Depuis 2019, j’investis cet argent dans un projet de réaménagement qui convertit huit unités en 17 et vit de mon salaire d’entraîneur à temps plein.
Comment j’ai acheté mon premier bien immobilier
En 2013, dès la sortie de l’université, j’ai travaillé comme ingénieur en protection incendie et j’ai gagné 73 000 $ par an.
Épargner pour un immeuble de placement était un de mes objectifs, alors je vivais bien en dessous de mes moyens. J’ai payé 800 $ par mois pour louer un appartement avec des colocataires. Mon employeur a couvert les dépenses essentielles comme ma voiture et les factures de téléphone portable, ce qui me permet d’économiser encore plus chaque mois.
En 2014, j’ai utilisé 40 000 $ que j’avais économisés en espèces et j’ai vendu pour 20 000 $ d’actions pour faire mon premier achat immobilier : une maison unifamiliale de 295 000 $ en Californie du Sud. J’ai aussi contracté un prêt auprès d’un membre de ma famille pour le reste du coût, donc je n’ai pas eu à emprunter à la banque.
La maison est restée vacante pendant deux mois avant que je ne la loue, mais elle n’a pas eu besoin de rénovations. Le loyer de 1 810 $ par mois de mon locataire m’a permis de couvrir les paiements mensuels du prêt sur la maison ainsi que les dépenses opérationnelles de gestion.
Développer mon portefeuille immobilier
En 2016, j’étais propriétaire de trois maisons. J’ai financé mon deuxième achat par un prêt bancaire traditionnel, et j’ai acheté le troisième avec un prêt de 250 000 $ d’un membre de la famille à un taux fixe de 4 % sur 30 ans.
J’ai gagné 51 404 $ cette année-là en revenus locatifs bruts pour les trois propriétés, et bien que la majeure partie de cet argent ait servi à couvrir les frais d’hypothèque, d’entretien et de gestion immobilière, j’ai également pu ramener à la maison environ 1 800 $ par mois.
En 2017, j’ai décidé d’augmenter mes économies pour acheter un bien immobilier supplémentaire. J’ai trouvé un appartement encore moins cher à partager avec des colocataires et j’ai investi ces économies ainsi que l’argent que je gagnais sur l’immobilier dans le marché boursier et mes comptes d’investissement.
Lorsque j’ai appris à quel point chaque dollar pouvait aller plus loin sur des marchés opportuns – où les flux de trésorerie étaient élevés et les prix d’achat étaient bas – j’ai commencé à chercher en dehors de la Californie. J’ai acheté les propriétés à logements multiples les moins chères que j’ai pu trouver dans le Midwest, principalement dans l’Ohio et le Kentucky, et je les ai réparées.
Pour ce faire à distance, j’ai noué des relations avec des agents et des professionnels de la gestion immobilière sur ces marchés. Je savais donc que j’aurais une équipe sur le terrain pour identifier les meilleures propriétés et prendre soin de mes locataires.
Je travaille avec de petites sociétés de gestion familiales, dont les honoraires coûtent en moyenne 7% de mon loyer brut par bien mais peuvent atteindre jusqu’à 20%.
Comment démarrer votre propre voyage d’investissement immobilier
Je me sens très chanceux de pouvoir travailler de 9 à 5 en tant qu’entraîneur depuis ma camionnette et d’explorer de nouvelles régions du pays – tout en gagnant un revenu passif grâce à mes investissements immobiliers.
Albaum travaille de 9 à 5 en tant que coach en investissement immobilier et gère actuellement un projet de redéveloppement.
Photo: Michael Albaum
Je crois que si vous économisez suffisamment d’argent et regardez aux bons endroits, vous pouvez obtenir une longueur d’avance en investissant dans l’immobilier, même à une époque où les prix de l’immobilier atteignent des sommets.
Voici mon meilleur conseil :
1. Commencez petit avec une stratégie bien documentée
Ma stratégie d’investissement est la méthode « BRRRR »: Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter.
J’achète des maisons dans des marchés où les unités se louent pour beaucoup plus que leur versement hypothécaire mensuel. Je les répare, puis je les loue pour couvrir le coût de la maison et investir dans d’autres propriétés.
Pour savoir quelle stratégie vous convient le mieux, je vous recommande de rechercher les bases. Il y a tellement de ressources disponibles, des podcasts (dont le mien, L’investisseur immobilier à distance) aux cours en ligne.
Vous pouvez également contacter d’autres investisseurs sur des forums comme BiggerPockets, où la méthode BRRRR a été popularisée, pour connaître leurs stratégies.
Beaucoup de gens se demandent également à quoi devraient ressembler leurs objectifs de retour sur investissement. Je dis toujours que les gens devraient comparer les rendements totaux qu’ils peuvent obtenir dans l’immobilier (calculez cela en ajoutant les flux de trésorerie, l’appréciation, les remboursements de prêts et les avantages fiscaux) aux rendements qu’ils pourraient obtenir dans d’autres véhicules d’investissement.
Choisissez un numéro qui vous convient. Et surtout, ne vous comparez à personne d’autre.
2. Avec ma méthode, le but est de faire le moins de travail possible
J’achète quelque chose quand cela me semble facile et je sais que la propriété ne demandera pas trop de travail pour être confiée à une société de gestion.
Même si cela signifie des marges bénéficiaires inférieures au départ, cela me permet de simplifier ma vie et d’utiliser la majorité de mon portefeuille immobilier comme source de revenus passive. Vous faites le travail une fois pour acheter et réparer la maison, puis vous en récoltez les fruits tant que vous possédez la propriété.
L’objectif principal de mon portefeuille immobilier est de devenir 100% indépendant financièrement, ou de couvrir toutes mes dépenses sans travailler, même en tenant compte des dépenses futures.
3. Vous n’avez pas besoin d’une rénovation complète pour augmenter la valeur de la propriété
Il existe deux façons d’augmenter la valeur de vos propriétés : Maximiser les rendements ou les bénéfices, ou minimiser les dépenses.
Jusqu’à présent, j’ai dépensé environ 2,5 millions de dollars en rénovations dans mon portefeuille et j’ai essayé de faire en sorte que chaque dollar compte. Le simple fait d’ajouter des améliorations telles que des salles de lavage et des appareils électroménagers en acier inoxydable à des propriétés prêtes à louer peut aider à augmenter la valeur locative d’une propriété.
Acheter sur des marchés opportuns ou dans des endroits où la valeur des maisons devrait prendre de la valeur au fil du temps, et apporter de petits ajustements à ces propriétés peut également augmenter la valeur à long terme de vos achats.
4. Appuyez-vous sur les professionnels de l’immobilier locaux
Je travaille toujours avec des entreprises locales de gestion immobilière familiales sur les marchés dans lesquels j’investis.
Cela m’a permis de construire un portefeuille dans le Midwest tout en vivant en Californie, et maintenant cela me permet de voyager tout en générant des revenus grâce à mes propriétés. Je peux voir les maisons via FaceTime avec mon agent, compter sur un entrepreneur de confiance pour les rénovations et laisser à mon gestionnaire immobilier le soin de trouver des locataires responsables.
Utilisez des plateformes en ligne comme All Property Management pour vous connecter avec des experts sur le terrain dans votre marché cible et recherchez les recommandations de vos pairs et de votre réseau.
Michel Albaum est un investisseur immobilier et Head Coach de Académie Roofstock. Suivez-le sur Twitter @MichaelAlbaum.
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