DUBAÏ, Émirats arabes unis – L’équipe de la société immobilière de Dubaï Mira Estate a de quoi se réjouir.

La société immobilière de luxe vient d’enregistrer une augmentation de 100% d’une année sur l’autre des ventes aux acheteurs de Russie et d’autres anciens États soviétiques au premier semestre 2022.

Les ventes immobilières à ces ressortissants pour le cabinet, spécialisé dans les clients russophones, ont doublé en glissement annuel pour atteindre 2 milliards de dirhams, soit 500 millions de dollars, selon un communiqué de presse de la société publié cette semaine.

Dans une boîte de nuit huppée de Dubaï en mai, des agents immobiliers russes d’une autre maison de courtage ont fait éclater des bouteilles de champagne pour célébrer la réalisation de commissions record sur les ventes à des concitoyens achetant leur première maison dans l’oasis du désert. Une vendeuse a récolté 4 millions de dirhams de commission en seulement trois mois, selon son collègue, qui a parlé à Avresco de manière anonyme à la lumière des restrictions professionnelles.

Et l’oligarque milliardaire Roman Abramovich, ancien propriétaire du club de football de Chelsea et associé de longue date du président russe Vladimir Poutine, serait à la recherche d’une maison à Palm Jumeirah à Dubaï, l’emblématique archipel artificiel d’îles artificielles conçues pour ressembler à un palmier. Le jet privé du magnat, d’une valeur de 350 millions de dollars, est cloué au sol dans l’émirat depuis environ quatre mois après que le ministère américain de la Justice a autorisé sa saisie.

L’afflux d’acheteurs de Russie – ainsi que de la Communauté des États indépendants (CEI), un groupe de neuf anciens pays soviétiques couvrant l’Europe de l’Est, le Caucase et l’Asie centrale – a gonflé le secteur immobilier des Émirats arabes unis dans le sillage de l’invasion de l’Ukraine par la Russie et des sanctions occidentales qui ont suivi.

Alors que de nombreux pays ont imposé des sanctions et des saisies d’actifs à de riches Russes et à des personnalités liées à Poutine, faisant perdre à beaucoup leurs propriétés de plusieurs millions de dollars dans des villes comme Londres et Paris, les Émirats arabes unis sont restés ouverts aux affaires.

« La guerre en Ukraine et l’impact des sanctions sur les personnes russophones et leurs établissements ont conduit de riches investisseurs de la CEI à fuir leur pays et à trouver refuge à Dubaï », a déclaré la PDG de Mira Estate, Tamara Getigezheva, dans le communiqué de sa société.

« Les milliardaires et les entrepreneurs de la CEI ont afflué aux Émirats arabes unis en nombre record, entraînant une augmentation de la demande de biens immobiliers. La plupart des acheteurs de maisons recherchent des logements prêts à l’emploi et des propriétés au bord de l’eau. »

En effet, Dubaï connaît son marché immobilier le plus chaud depuis des années, avec des ventes dans le secteur en hausse de 45 % sur un an en avril et de 51 % en mai, selon le Dubai Land Department.

Après une forte baisse au début de la pandémie, le centre commercial fastueux des Émirats arabes unis a connu une reprise régulière après avoir adopté une approche plus détendue face à la pandémie de Covid-19, car d’autres marchés imposaient encore de lourdes restrictions. Les Émirats arabes unis ont ouvert de nouvelles possibilités de visa pour les résidents de longue durée et les travailleurs à distance, signé un accord de normalisation historique avec Israël, libéralisé certaines de ses règles sociales et sont passés de son week-end islamique du vendredi au samedi au samedi-dimanche.

Mais la décision de rester neutre car une grande partie du monde riche a fermé ses portes aux Russes après l’invasion brutale de son voisin par Poutine fin février a été particulièrement payante pour les Émirats arabes unis, dont la population d’expatriés à 90 %, le statut de paradis fiscal et la réputation de secret financier le rendre très attrayant pour de nombreuses personnes fortunées dans le monde.

La société de courtage de Dubaï Betterhomes, dans un classement publié en avril, a constaté que les Russes avaient gagné deux places pour devenir le cinquième acheteur de propriétés à Dubaï au premier trimestre. Et la société londonienne de citoyenneté par investissement Henley & Partners a publié en juin un rapport prévoyant que les Émirats arabes unis seraient la première destination mondiale pour les ultra-riches cette année, prévoyant qu’ils recevraient 4 000 nouveaux millionnaires.

La Russie, quant à elle, devrait perdre 15 000 millionnaires, selon les recherches de l’entreprise.

« Les racines aux EAU deviennent désormais un atout incontournable dans le portefeuille de tout investisseur fortuné », a écrit Philippe Amarante, associé directeur chez Henley & Partners, dans le rapport.

Misha Glenny, journaliste et auteur du livre « McMafia », a écrit dans un article pour Henley & Partners : « Les Émirats arabes unis ont connu une montée en flèche des taux de migration des personnes fortunées, principalement vers Abu Dhabi et Dubaï ».

« Les Russes aisés cherchant à échapper à l’impact des sanctions occidentales dévastatrices sur leur pays ont commencé à se déplacer vers les Émirats arabes unis et vers Israël », a ajouté Glenny, ce dernier étant quatrième sur la liste des destinations de l’entreprise.

Il existe également une tendance claire quant au type de propriétés recherchées par les acheteurs russes, disent ceux qui travaillent dans le secteur.

« Principalement des propriétés de luxe, en particulier tout ce qui se trouve autour de la mer », a déclaré à Avresco Tahir Majithia, associé directeur de Prime Capital Real Estate, basé à Dubaï. Il a nommé des zones recherchées comme Palm Jumeirah, ainsi que les propriétés haut de gamme Emaar Beachfront et La Mer le long de la côte de la ville.

« Tout ce qui se trouve près de l’eau avec une bonne vue, c’est toujours leur première préférence.« 

Les acheteurs recherchent un mélange de propriétés à détenir et à louer en tant qu’investissements ainsi que pour un usage personnel, bien que la plupart soient destinées à l’investissement, a déclaré Majithia. Les « accords en bloc », dans lesquels un acheteur achètera un étage entier ou plusieurs, sont très courants. Un étage d’un immeuble d’appartements de luxe coûtera entre environ 7 et 10 millions de dollars en moyenne, a-t-il déclaré, bien que cela varie bien sûr en fonction de l’emplacement et de la taille.

Les Russes ont toujours été parmi les 10 premières nationalités à investir dans l’immobilier à Dubaï, a déclaré Majithia. Mais il y a eu un pic depuis février, a-t-il noté, ajoutant que « ce que nous avons également remarqué, c’est que certains de ces acheteurs liquidaient également leurs actifs dans d’autres pays et transféraient ces fonds ici ».

De nombreux acheteurs russes effectuent également leurs achats en crypto-monnaie, a-t-il déclaré, car plusieurs des principales sociétés immobilières de Dubaï ont commencé à accepter les paiements en monnaie numérique.

Les militants anti-corruption et les législateurs accusent Dubaï d’être une plaque tournante de l’argent sale. Le critique du Kremlin, Bill Browder, a appelé à l’inscription de l’émirat sur une liste noire financière, et un groupe de membres du Parlement européen a accusé en mai les Émirats arabes unis de faciliter « le blanchiment d’argent à grande échelle », l’appelant à sanctionner les oligarques russes qui ‘ai déménagé là-bas.

Les responsables des Émirats arabes unis au ministère des Affaires étrangères du pays et le groupe de travail anti-blanchiment d’argent n’ont pas répondu à une demande de commentaires de Avresco.

Le Groupe d’action financière, un organisme intergouvernemental de surveillance de la lutte contre le blanchiment d’argent, a placé en mars les Émirats arabes unis sur sa « liste grise » par crainte que le pays du Golfe ait des « lacunes stratégiques » pour endiguer les activités financières illégales.

En réponse, l’organisme émirati chargé de lutter contre les activités financières illégales a déclaré que les Émirats arabes unis « prennent leur rôle dans la protection de l’intégrité du système financier mondial très au sérieux et travailleront en étroite collaboration avec le GAFI pour remédier rapidement aux domaines d’amélioration identifiés ».

Les autorités des Émirats arabes unis se sont engagées à lutter contre les flux d’argent illicites, alors que le pays intensifie ses réformes dans le but de se conformer aux normes internationales.

En attendant, son économie est en plein essor.

« Je suis sûr que beaucoup de Russes essaient de résoudre leurs problèmes et leurs problèmes, mais Dubaï bénéficiera en fin de compte de toute crise », a déclaré à Avresco le magnat de l’immobilier émirati Hussain Sajwani lors d’une interview à la mi-mars.

« Je vais être honnête avec vous, ces sanctions… elles ont rendu beaucoup de gens nerveux », a déclaré Sajwani à l’époque. « Si quelqu’un apporte de l’argent via le système bancaire ici légalement et professionnellement, nous ferons affaire avec lui. »