L’immobilier commercial est une lueur d’espoir dans l’immobilier chinois, en contraste avec le pessimisme du marché du logement résidentiel.

Les analystes immobiliers et les promoteurs ont déclaré que les bureaux, les entrepôts et les parcs d’activités s’avèrent résilients et continuent de générer des revenus locatifs stables, bien que réduits en raison d’une demande plus faible.

Le groupe immobilier coté à Hong Kong KWG Group Holdings a récemment déclaré que les revenus des loyers des bureaux et autres propriétés commerciales avaient augmenté de 6% au premier semestre de l’année, même si les revenus de la promotion immobilière et des ventes en Chine avaient chuté de près de 37% par rapport à il y a un an. .

De même, le groupe immobilier CIFI Holdings a enregistré une baisse de 23% en glissement annuel des ventes de maisons en Chine au premier semestre, mais a annoncé une augmentation de 69,5% de ses revenus d’investissement immobilier.

En juillet, Hang Lung Properties de Hong Kong a annoncé une légère augmentation de ses bénéfices au premier semestre, ce que le vice-président Adriel Chan a qualifié de « bonne surprise ». Alors que la société a enregistré une baisse des revenus des centres commerciaux et des hôtels en raison des fermetures pandémiques, les loyers des bureaux de premier ordre ont bondi de 16%.

« Office a étonnamment bien réussi pour nous. Il représente maintenant environ 20 % de nos revenus en Chine continentale. Et il a été très résistant. Je sais que tous les développeurs n’ont pas eu la même expérience. Et donc oui, nous continuerions à regarder bureaux », a déclaré Chan à « Squawk Box Asia » de Avresco fin juillet.

Hang Lung, qui investit principalement dans l’immobilier commercial en Chine continentale, a vu les taux d’occupation de ses tours de bureaux à Wuxi, Kunming et Wuhan continuer à augmenter, tandis que les niveaux à Shenyang et Shanghai se sont maintenus dans un contexte de faibles perspectives de nouvelles locations.

Les investisseurs immobiliers commerciaux chinois et leurs locataires ne sont pas confrontés aux mêmes difficultés que leurs homologues résidentiels, qui sont aux prises avec des ventes plus lentes ainsi que des pressions de récession et d’endettement, a déclaré Nicholas Spiro, partenaire du conseil en immobilier Lauressa Advisory.

Le secteur commercial n’a pas été épargné par la crise de confiance qui a balayé le marché du logement. Alors que certains investisseurs ont vendu des actifs pour rester liquides, Spiro a déclaré que le secteur commercial avait généralement des politiques gouvernementales et fiscales plus favorables.

« Alors que Pékin cherche à dégonfler la bulle du marché résidentiel sans écraser l’économie, il donne la priorité aux investissements dans les infrastructures et la nouvelle économie, ce qui profite en particulier au secteur de l’immobilier industriel et logistique », a déclaré Spiro.

Il voit également une marge de croissance dans le secteur commercial chinois, avec « d’énormes possibilités de développement dans les villes secondaires ».

« Et les mentalités conservatrices des entreprises chinoises – qui rendent les changements induits par la pandémie dans les modes de travail plus problématiques qu’aux États-Unis et au Royaume-Uni – sont de bon augure pour le secteur à long terme », a-t-il déclaré.

Outre des politiques de soutien plus larges, les autorités chinoises ont également des programmes plus directs pour aider les propriétaires, tels que la réduction des taxes sur l’utilisation des terres urbaines et l’octroi de subventions aux propriétaires pour couvrir les loyers annulés.

En ce qui concerne les locataires, malgré le défi des fermetures et la politique chinoise de Covid-zéro, l’investisseur immobilier mondial Hines voit une demande croissante d’espaces de vente au détail et de bureaux alors que les entreprises voient des opportunités dans un marché en baisse conduisant à de nombreuses ouvertures de bureaux ou de location d’espaces.

« Nous voyons des détaillants utiliser la réinitialisation actuelle du marché pour expérimenter de nouveaux concepts et expériences de marque », a déclaré Claire Cormier Thielke, responsable nationale pour la Chine chez Hines, qui a des investissements immobiliers en Chine continentale.

« Pour le bureau, nous voyons des locataires chercher à évoluer vers des espaces et des emplacements mieux adaptés à leurs besoins et un travail moderne et plus collaboratif. »

Au total, la résilience du secteur de l’immobilier commercial chinois réside dans sa capacité à rebondir plus rapidement que son homologue résidentiel.

Selon la dernière mise à jour chinoise du conseil immobilier CBRE, entre les premier et deuxième trimestres de cette année – pendant le pire verrouillage de la Chine à Shanghai – l’offre et les locations de nouveaux bureaux ont chuté de 56% et 75%, respectivement.

Les loyers ont baissé sur 18 marchés suivis par CBRE. L’indice national des loyers de l’entreprise a baissé de 0,5 % en glissement trimestriel.

La location au détail a également été durement touchée, les loyers au deuxième trimestre ayant chuté de 44 % par rapport au trimestre précédent et de 87 % par rapport à il y a un an.

La logistique s’est mieux comportée avec des loyers en hausse au deuxième trimestre, mais en baisse par rapport à l’an dernier.

Mais contrairement au logement, le secteur commercial rebondit, en particulier après la fin des fermetures et l’entrée en vigueur des incitations gouvernementales, a déclaré CBRE. CBRE prévoit également que le secteur commercial, à l’exception du commerce de détail, se porte bien pour le reste de l’année.

La reprise proviendra de la demande d’espace des locataires des secteurs de la finance, de la technologie, des médias, des télécommunications et des sciences de la vie, a déclaré Shaun Brodie, responsable de la recherche sur les occupants du conseil immobilier Cushman & Wakefield dans la grande Chine.

« Jusqu’en 2022, les gouvernements central et locaux en Chine ont pris des mesures actives pour faire face à l’épidémie et promouvoir efficacement une croissance économique stable », a déclaré Brodie.

Les ventes de propriétés commerciales et le flux des transactions en Chine ont également ralenti, a déclaré le mois dernier la société de recherche en investissement MSCI.

Là encore, contrairement au marché du logement, la reprise des transactions est plus forte sur le marché de l’immobilier commercial, car de nombreux acteurs non affectés par les restrictions de financement cherchent toujours à acheter et à vendre des actifs, Benjamin Chow, responsable de la recherche sur les actifs immobiliers en Asie chez MSCI.

« Les institutions nationales sont un bon exemple – elles étaient le plus grand groupe d’acheteurs cette année. Au sein de ce groupe, les acteurs adossés à des assurances, les banques et les groupes financiers ont été parmi les plus gros acheteurs d’immobilier commercial depuis le début de l’année », a-t-il déclaré.

« Un autre groupe d’acheteurs comprend les entreprises, qui ont fait sensation l’année dernière et qui ont encore été relativement actives en 2022. »